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长春住宅库存下降、成交走高存销比连续下降

白山房产  发布日期:2015/10/24 6:08:30
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长春市民朱女士最近给老爸老妈选房子,因为父母已经有了一套住房,不着急用,所以一直观望着没出手。

“等着降价呢!”朱女士说。不过,看了三个月房子,走了近二十个楼盘,她终于出手了,因为她感觉到,房价不但没有掉的意思,反而比原来“硬实”了。“连售楼员的态度也不一样了,原来得知我有买房意愿,总是甜滋滋的几天一电话,问候我看楼进展,最近电话也少了,也没那么热情了”。

而她的这些感受,恰好和统计数据相吻合———库存下滑、成交量上升。22日,上海易居房地产研究院向本报提供的最新数据显示,三季度,长春商品住宅均价6389元/平方米,较上季上涨2.1%,比一季度上涨3.1%;9月份长春住宅库存1050万平方米,存销比已连续7个月下滑。

长春库存的房子

需要多久才能被消化?

右边的数据告诉你

右面的这串数字,显示了近几个月长春住宅“存销比”的变动情况。所谓“存销比”,是指在一个周期内商品库存量与销量的比值,计算公式通常是:月末库存除以月总销售。我们可以通俗的理解为:不考虑新增供应,要花多少时间,才能把库存的东西全部销售出。

越是畅销的商品,存销比值越小,越是滞销的商品,存销比值就越大,说明商品的周转率越低。

■长春数据

住宅存销比

已连续七个月下滑

长春9月份的新建商品住宅库存量为1050万平方米,同比跌幅为9%,新增供应量环比增幅为1%。

存销比方面,长春自今年3月份以来已经连续7个月下滑。

“现在消费者更愿意买现房。而三季度是房企集中交房的时候,上市量较大,相应的成交量也大。”长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越表示,今年以来,新开盘的项目特别少,基本上本地房企都是在消化库存。而市场本身还是存在很大一部分刚性需求,因此,随着库存的去化,新品上市量又少,自然就带来了存销比的下降。

在成交均价方面,长春自去年四季度以来,已经连续4个月上涨。其中,今年三季度是6389元/平方米,二季度6256元/平方米,一季度6198元/平方米。

■全国数据

35城存销比

创近20个月新低

9月份,35个城市中,有18个城市的住宅库存出现了同比增长现象,另外17个城市则同比下滑。

报告显示,截至9月底,监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米,环比增长3.8%,同比减少1.7%;住宅存销比为12.8,这也意味着市场需要用12.8个月的时间才能消化完这些库存,该数值和8月份基本持平,而且创下了近20个月的新低,大体相当于去年1月份的水平。

值得注意的是,相比之下,35个城市月度新增供应量远远大于新增成交量。这是因为9月份房企推盘规模创造了2010年以来单月最高值,使得存销比下滑的速度受到了制约。9月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2978万平方米,环比增长61.8%,同比增长7.9%;与此同时,9月份新增成交量为1996万平方米,环比减少2.5%,同比增加20.9%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,近期市场成交量活跃,房企去年下半年以来拿地节奏放缓,库存规模还会下滑。对于一些三四线城市和部分二线城市来说,去库存依然是核心任务,但对于部分一二线重点城市来说,若不积极补库存,后续房价上涨的压力还会加大。

楼市走势如何?

库存下降、成交走高,这种现象似乎让房企看到了“回暖”迹象,并引发业界有关楼市将现“拐点”的说法。

“拐点”来了吗?让我们听听,他们都是怎么判断的吧。

1.管理人员这样说

“从长春市场来看,最近几个月每月都有七八十万平方米的成交量,价格逐月有所上浮,但上浮比例不大,还算平稳。现在的情况是,很多楼盘仍是在消化库存的过程,而且卖得不是很好,我个人认为目前还不能把‘回暖’这个词用在现在这个市场。”中原地产东北区董事总经理助理邓昱认为,今年年初时,市场行情陷入低谷期时,有一轮价格战的出现。随着超低价房源的减少,一定程度上影响到房价趋高的势头,与此同时,取消限购,使得部分改善型购房需求释放,带来了房价稳步小幅上升,但这并不意味着市场就此好转。

“与去年相比,现在是好转了些,不过新开盘的项目少,基本上都是在消化库存。目前市场上卖得好的无非是品质突出、或者是‘价格突出’的两类房源。”长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越认为,新品上市量少,供应量减少,而需求量相对大的情况下,房价出现小幅缓慢上涨也正常。不过,他也引用了一种业内说法:“黄金时代已经过去,扭转局面也不过是换来一个‘白银时代’”。

2.置业顾问这样说

楼市行情是好是坏,一线置业顾问很有发言权。不同楼盘,目前形势也大不相同。

位于长春市南三环的某楼盘销售情况并没有体现出好转的迹象。“现在推的还是库存房源,9月份的成交量是50套左右,10月份到现在还不足20套。”该楼盘销售部门的一位负责人告诉记者,一方面,目前该楼盘剩余的户型面积较大,选择空间有限;另一方面,周边项目上市量增加,市场竞争也加大,“金九银十”并没有体现出来。

也有楼盘迎来了好消息。“最近这两个月,我们楼盘的成交特别好,平均一周能卖四五十套。”宽城区某楼盘置业顾问张先生表示,该楼盘得益于学区概念,又是成熟社区,价位处于相对较低的水平,因此较抢手。

“整个市场来看,不是所有楼盘都卖得好,还是得有两方面的‘资本’才行。要么是有品牌、有学区概念,要么是价格上更具吸引力。”张先生说,他接触的许多购房者从去年就开始观望,最近担心房价上涨才出手。

此外,从到访客户的“成交比”来看,与最“寒冬”的时期相比,现在的“成交比”增加近一倍,平均四五个客户就能促成一笔成交。

3.研究人员这样说

“ 从长春的市场交易数据看,第三季度供应规模略低于第二季度,整个库存量出现下滑,市场成交则是继续上升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进推断,由于库存下滑、成交上升,因此预计房价将出现持续上升态势。而对于长春这样的城市,改善型购房需求依然有继续释放的可能,所以后续市场趋于乐观。

“总体来看,楼市复苏的步伐仍然稳健,在各项政策宽松,流动性较好的金融环境下,预计四季度楼市成交量价保持向好态势不会变。”易居房地产研究院研究员谢金龙表示。

“从长春目前的市场交易看,虽没有大幅度反弹,但从历史水平看总体是不错的,给予‘回暖’的判断并没有错。”对于目前的市场行情及后市预期,严跃进也持有比较积极乐观的态度。

新文化记者 黄艳丽

长春商品住宅供应:

一季度:52万平方米

二季度:203.2万平方米

三季度:186.8万平方米

长春商品住宅成交:

一季度:117万平方米

二季度:213.8万平方米

三季度:237.7万平方米

文章来源:新浪乐居
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